¿Debe valorarse el suelo al asegurar una casa, nave industrial o local comercial?


En los seguros privados existen dos tipos de valores: los asegurables y los no asegurables. En muchos casos, asumimos que los NO ASEGURABLES son aquellos que, o bien, no se incluyen dentro de las condiciones de la póliza o son lo que ésta acaba excluyendo, pero en realidad ese no es el concepto real.

Para el seguro los valores no asegurables son de 3 tipos:

  • Valor Subjetivo: Responde a un valor que se adjudica bajo un criterio personal y se incrementa debido a nuestro propio enlace sentimental respecto al objeto de seguro. Por ejemplo, alguna antigüedad, aparato electrónico, una colección o incluso un videojuego de serie limitada. Podemos echar un vistazo al mercado secundario de compra/venta y observar que el precio mínimo de nuestro objeto es elevado y no corresponde para nada al de su adquisión inicial. Se ha ido revalorizando con el tiempo y puede que haya entrado en un mercado de especulación. Por este motivo, el seguro solamente puede asegurar objetos que pueda justificar mediante razones técnicas y en base a criterios históricos o estadísticos de precios que pertenezcan a entidades oficiales u organismos que puedan dar fe del valor actual y estar acordes a las leyes vigentes del país.
  • Valor Capitalizado: Es aquel valor que se trata a efectos financieros de venta. No deja de ser también una especulación, como es el caso de las inversiones. Éstas no se pueden asegurar.
  • Valor Contable: Es el valor que se atribuye a un bien cuando se tiene en cuenta la amortización contable que recae sobre éste. En este caso, pueden existir tablas de coeficientes máximo y mínimos que responden a una legislación, pero el punto negativo es que no se corresponden a la vida técnica esperada de dicho bien, por lo que es imposible atribuir un valor de suma asegurada.

¿Qué pasa con el valor del suelo?

En un seguro NO debe tenerse en cuenta el valor del suelo, ya que se considera que tras un siniestro, éste permanece en su sitio incluso cuando han sido afectados todos los bienes. Por tanto, cuando se vaya a valorar una casa, piso, nave industrial o un local comercial debe deducirse su valor de la suma asegurada. Es necesario preguntar esto antes de establecer dicha suma y meterse de lleno en un seguro de hogar, pymes o industrial.

Como dato, la publicación de los métodos de valoración del suelo en España es bastante antigua y data de 1982, aunque el BOE publicó en 1989 una disposición derogada con alguna que otra amplicación (puedes verlo aquí). También puede consultarse el Boletín Oficial Económico de la Construcción para profundizar en el tema y conocer el valor actual de metro cuadrado (m2) construido.

Realmente lo que debemos saber de primera mano es el precio de venta de nuestro inmueble y sus m2 construidos. Una fórmula sencilla para determinar este valor es la siguiente:

Valor del suelo = (Valor de venta x 0,71) – (m2 construidos x Valor de m2 construidos)

Así, por ejemplo, si tengo una casa de 4 plantas incluido parking por la que pagué 450.000 EUR y son 550 m2 contruidos, el valor del suelo considerando que el m2 construido son 500 EUR aprox, será:

Valor del suelo = (450.000 x 0,71) – ( 500 x 550) = 319.500 – 275.000 = 44.500 EUR como valor del solar. Esto se debe deducir de la suma asegurada que corresponde al continente del edificio, aunque solamente en el caso de que se haya incluido el suelo en el contrato de seguro.

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