Garantías de pérdida de alquileres y desalojamiento forzoso

 La garantía de pérdida de alquileres, así como la de desalojamiento forzoso son coberturas de pérdidas indirectas en los seguros de daños materiales cuando aseguramos un bien.

En los seguros multirriesgos, de hogar, negocio e incluso industrial, además del propio continente y contenido (basados en el seguro de incendios), encontramos en nuestra póliza una serie de garantías para hacer frente a aquellas pérdidas indirectas que son consecuencia del siniestro.

La más conocida es la Responsabilidad Civil frente a terceros, y la otra en la que dedicamos un post es la de paralización del trabajo.

Por otra parte, existen unos términos que también aparecen en las cláusulas y, dependiendo del seguro o el inmueble asegurado, puede dar lugar a confusiones que vamos a aclarar.

seguros multirriesgo y seguro de incendio

¿Qué es la pérdida de alquileres?

Esta garantía compensa al asegurado de cualquier pérdida de alquiler que éste obtuviera por arrendar el edificio, nave, vivienda o local donde ha tenido lugar el siniestro.

El asegurador indemniza con un máximo a percibir que suele ser un importe equivalente al año de alquiler.

Esto no quiere decir que el asegurado perciba dicha cuantía, sino que representa la máxima indemnización que le pertoca en caso de siniestro, salvo que se haya pactado en el contrato otra cosa.

Por lo general, la indemnización siempre equivale al tiempo que el inmueble resulte inhabitable a consecuencia del siniestro. Dicho tiempo será estimado mediante la tasación pericial que tendrá lugar cuando intervenga el perito de parte.

Si el local o vivienda no estaba alquilado en el momento del siniestro, entonces el asegurado no obtendrá ningún tipo de indemnización aunque tenga dicha garantía contratada.

Es importante, por tanto, disponer de toda la documentación posible que demuestre el alquiler, así como conocer el tipo de seguro que tenían contratado los arrendatarios.

¿Qué es el desalojamiento forzoso del local?

La garantía de desalojamiento forzoso, también conocida como inhabitabilidad de la vivienda, no indemniza por el alquiler ni por la propiedad.

Es decir, cuando ocurre un siniestro, el asegurador indemnizará por aquellos desembolsos económicos que se hayan originado por el desalojo provisional del piso, casa, nave o local, y que en ese momento estaba ocupado por el asegurado.

Este desalojo, que no supone una mudanza normal, tiene que ser como consecuencia de un siniestro que esté amparado en el contrato. Es decir, que si el siniestro es una exclusión o no está cubierto por la póliza, entonces los gastos que se destinen a trasladarse temporalmente no serán indemnizados.

La indemnización por desalojamiento forzoso incluye:

  • El traslado de los bienes a un nuevo local
  • Pago del alquiler del nuevo local siempre y cuando sea de características similares o análogas al que estaba asegurado

La percepción económica o el pago por el alquiler se hará efectivo durante el tiempo que el local, piso o nave siniestrada permanezca inhabitable, pero esto debe ser valorado por los peritos de la aseguradora.

También se pueden dar dos opciones en este tipo de garantía:

  • Si el asegurado resulta ser el inquilino:  Se deduce el importe de alquiler del local siniestrado.
  • Si el asegurado es el propietario del inmueble: Se deducción se limita al importe de gastos que el local o piso siniestrado deba seguir soportando durante el tiempo establecido por los peritos.

El límite de indemnización se basa en la suma asegurada en el contrato, y el máximo no superará el importe equivalente a dos años de alquiler, si el piso o local quedan inhabitables de forma definitiva.

¿Qué no incluyen estas garantías?

Aquellos gastos que no figuran en las cláusulas y que son también ajenos a los de salvamento de los bienes asegurados.

En realidad, constituyen otro tipo de garantías que deben contratarse por separado, aunque en los seguros comerciales ya se tienen en cuenta:

  • Gastos de desescombro: suele ser una garantía a primer riesgo (cantidad previa fijada), que compensa la gestión y traslados de restos y residuos que son consecuencia del siniestro.
  • Gastos por las medidas adoptadas por la autoridad o el asegurado: también suele ser a primer riesgo, y aquí se incluyen aquellos gastos derivados de las acciones del asegurado para impedir, extinguir o cortar el avance del siniestro (que no vaya a más). También las facturas de los bomberos y otras autoridades.
  • Gastos de reposición de archivos, valores, títulos. modelos, matrices, moldes y planos: esta garantía cubre los gastos de reconstrucción de los bienes expresados (descritos previamente en la póliza), siempre y cuando pueda justificarse que dicha pérdida es consecuencia directa del siniestro. La reconstrucción debe realizarse en un término máximo de 2 años, salvo pacto contrario.

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